Realitní investiční fond Realty Income (O) patří mezi nejznámější dividendové společnosti na americkém trhu.
Firma si vybudovala pověst mimořádně spolehlivého plátce dividend, když investorům vyplatila již 673 po sobě jdoucích měsíčních dividend bez jediného snížení. Současně dividendu zvyšuje nepřetržitě 31 let, a to i navzdory finanční krizi v roce 2008, pandemii covidu-19 nebo období prudkého růstu úrokových sazeb v letech 2022 a 2023.
Právě tato historie vede mnoho investorů k otázce, zda vůbec existuje scénář, který by mohl společnost donutit dividendu snížit. Přestože žádná dividenda není stoprocentně zaručená, muselo by podle současné situace dojít k několika velmi nepříznivým událostem současně.
Výrazný růst úrokových sazeb by zvýšil náklady financování
Stejně jako většina realitních investičních fondů financuje Realty Income část svého růstu prostřednictvím dluhu. Společnost pravidelně pořizuje nové nemovitosti, jejichž nákup částečně financuje úvěry nebo emisemi dluhopisů.
Pokud by úrokové sazby prudce vzrostly a na vysokých úrovních zůstaly delší dobu, mohla by být firma nucena refinancovat část svých závazků za podstatně méně výhodných podmínek. Vyšší úrokové náklady by následně snižovaly hotovost dostupnou pro výplatu dividend.
Takový scénář však není pro Realty Income ničím zcela novým. Společnost už v minulosti úspěšně prošla obdobím vysokých sazeb a dokázala si zachovat stabilní dividendovou politiku. Samotný růst úroků proto pravděpodobně nestačí k tomu, aby dividenda byla ohrožena.
Rizikem by bylo i výrazné zhoršení finanční situace
Dalším potenciálním problémem by mohlo být příliš vysoké zadlužení společnosti. Pokud by vedení výrazně zvýšilo objem dluhu, mohly by ratingové agentury přistoupit ke snížení úvěrového hodnocení firmy.
Nejhorší variantou by bylo zhoršení ratingu pod investiční stupeň. V takové situaci by se společnosti výrazně prodražilo financování nových investic a současně by se jí zhoršil přístup na kapitálové trhy.
Realty Income by pak mohla být nucena prodávat část svého portfolia nebo přijmout jiná úsporná opatření, mezi která by teoreticky mohlo patřit i snížení dividendy.
Právě tento scénář je však podle většiny investorů málo pravděpodobný. Realty Income si dlouhodobě udržuje silný úvěrový profil a management opakovaně zdůrazňuje konzervativní přístup k financování. Zachování kvalitního ratingu patří mezi jeho hlavní priority, protože představuje důležitou konkurenční výhodu při získávání kapitálu.
Bankroty významných nájemců by mohly zasáhnout příjmy
Třetím významným rizikem by byla vlna bankrotů mezi největšími nájemci společnosti.
Největších dvacet nájemců Realty Income totiž vytváří více než jednu třetinu celkového ročního nájemného. Pokud by několik z nich zkrachovalo ve stejnou dobu, mohlo by dojít k citelnému poklesu příjmů z pronájmu a následně i ke zhoršení schopnosti vyplácet dividendu v dosavadní výši.
Takový scénář by ale vyžadoval mimořádně nepříznivý vývoj ekonomiky. Mezi hlavní nájemce společnosti patří například Dollar General (DG), 7-Eleven nebo Wynn Resorts (WYNN). Současný stav nenaznačuje, že by se několik těchto významných společností mělo dostat do existenčních problémů současně.
Realty Income navíc vlastní rozsáhlé portfolio nemovitostí pronajímaných stovkám různých firem napříč mnoha odvětvími, což významně omezuje závislost na jednotlivých nájemcích.
Přestože tedy nelze možnost snížení dividendy nikdy zcela vyloučit, současná situace nenaznačuje, že by k němu mělo v dohledné době dojít. Společnost disponuje dlouhou historií zvládání ekonomicky náročných období, udržuje silnou rozvahu a těží z diverzifikovaného portfolia nájemců.
Pro investory hledající stabilní dividendový příjem tak Realty Income nadále patří mezi nejrespektovanější realitní investiční fondy na trhu. Historie samozřejmě negarantuje budoucí vývoj, ale aby firma svou dlouholetou dividendovou sérii skutečně přerušila, muselo by dojít k výrazně horším okolnostem, než jakým čelila během posledních tří desetiletí.
