Realty Income (O) kombinuje téměř plně obsazené portfolio nemovitostí s dividendovým výnosem kolem 5,9 %.
Americký realitní investiční trust vlastní přibližně 15 600 nemovitostí a dividendu vyplácí každý měsíc, přičemž její celkovou roční výši zvyšuje nepřetržitě už 32 let.
Akcie se aktuálně obchodují kolem 55,35 dolaru, přibližně 18 % pod svým 52týdenním maximem. Pokles přichází navzdory zlepšujícím se výsledkům. Tržby společnosti v prvním pololetí roku 2026 meziročně vzrostly o 11 % na 3,1 miliardy dolarů a čistý zisk se zvýšil o 47 % na 656 milionů dolarů.
Důležitější ukazatel pro REIT společnosti, funds from operations neboli FFO, dosáhl za posledních 12 měsíců 4,27 dolaru na akcii. To převyšuje současnou roční dividendu kolem 3,25 dolaru na akcii a vytváří prostor pro její pokrytí z provozní výkonnosti.
Portfolio 15 600 nemovitostí zůstává téměř plně obsazené
Realty Income se zaměřuje především na komerční nemovitosti pronajímané jednomu nájemci. Využívá přitom model net lease, ve kterém nájemci vedle nájemného obvykle nesou také náklady spojené s údržbou, pojištěním a daněmi z nemovitosti.
Tento model omezuje část provozních nákladů vlastníka a vytváří relativně předvídatelný tok příjmů z nájemného. Realty Income aktuálně vlastní přibližně 15 600 nemovitostí a jejich obsazenost se pohybuje těsně pod 99 %.
Mezi nájemce patří velké společnosti jako Walmart (WMT), Dollar General (DG) nebo Tractor Supply (TSCO). Rozsáhlé portfolio a vysoká obsazenost snižují závislost výsledků na jednotlivých nemovitostech.
Důležitou součástí modelu je také pravidelná dividenda. Realty Income ji vyplácí každý měsíc už od svého vstupu na burzu v roce 1994. Společnost si kvůli tomu dokonce nechala registrovat označení „The Monthly Dividend Company“.
Ještě delší význam má historie jejího růstu. Realty Income zvýšila celkovou roční výplatu akcionářům alespoň jednou každý rok, takže aktuálně drží 32letou sérii růstu dividendy.
Současná dividenda představuje přibližně 3,25 dolaru na akcii ročně. Při aktuální ceně akcie odpovídá dividendovému výnosu kolem 5,9 %.
Výsledky rostou navzdory vyšším úrokovým sazbám
Akcie Realty Income jsou přibližně 18 % pod svým 52týdenním maximem z března a za posledních 12 měsíců ztratily kolem 8 %. Jedním z hlavních faktorů ovlivňujících sektor jsou vyšší úrokové sazby.
Pro realitní společnosti představují rostoucí sazby problém především kvůli financování. Realty Income pravidelně nakupuje další nemovitosti a zároveň musí refinancovat část existujícího dluhu. Vyšší náklady na kapitál proto mohou snižovat atraktivitu nových akvizic a zvyšovat úrokové náklady.
Provozní výsledky společnosti se však během první poloviny roku 2026 zlepšily. Tržby meziročně vzrostly o 11 % na 3,1 miliardy dolarů, zatímco čistý zisk vyskočil o 47 % na 656 milionů dolarů.
U realitních investičních trustů ale samotný čistý zisk nemusí poskytovat nejlepší obrázek o provozní výkonnosti. Kvůli vysokým účetním odpisům nemovitostí se často používá ukazatel funds from operations.
FFO Realty Income za posledních 12 měsíců dosáhlo 4,27 dolaru na akcii. Současná roční dividenda kolem 3,25 dolaru tak představuje přibližně 76 % této hodnoty.
Právě rozdíl mezi FFO a vyplácenou dividendou je důležitý pro posouzení jejího současného krytí. Další vývoj bude záviset především na růstu nájemného, obsazenosti portfolia, nových akvizicích a nákladech na financování.
P/E 41 zkresluje ocenění realitního trustu
Na první pohled může Realty Income působit draze. Její poměr ceny k účetnímu zisku dosahuje přibližně 41násobku, což by u běžné společnosti představovalo relativně vysokou valuaci.
U REIT společností ale klasické P/E může být méně vypovídající kvůli účetním odpisům nemovitostí. Častěji se proto používá poměr ceny k FFO.
Podle tohoto ukazatele se Realty Income obchoduje přibližně za 13násobek FFO. Rozdíl proti P/E 41 ukazuje, jak výrazně může volba metriky změnit pohled na ocenění realitního trustu.
Při ceně 55,35 dolaru dosahuje tržní kapitalizace společnosti přibližně 52 miliard dolarů. Akcie se pohybují poblíž spodní hranice svého 52týdenního rozpětí 55,07 až 67,94 dolaru.
Modelová investice 5 000 dolarů by při současné ceně představovala přibližně 90 akcií. Při roční dividendě kolem 3,25 dolaru na akcii by taková pozice generovala zhruba 293 dolarů ročně, pokud by dividenda zůstala na současné úrovni.
Výše dividendového příjmu se samozřejmě může v budoucnu měnit. Realty Income však zatím kombinuje téměř 99% obsazenost, rostoucí tržby, vyšší čistý zisk a FFO, které převyšuje současnou výplatu akcionářům.
Hlavní protiváhou zůstává prostředí vyšších úrokových sazeb. Pro společnost, jejíž strategie je založena na rozsáhlém vlastnictví nemovitostí a pravidelných akvizicích, může cena financování významně ovlivnit tempo další expanze i budoucí ziskovost.
