Akcie realitního investičního trustu InvenTrust Properties (IVT) se po červencovém růstu dostaly pod tlak rostoucích výnosů amerických státních dluhopisů. Provozní ukazatele přitom ve druhém čtvrtletí dál rostly, zatímco společnost financovala rozšiřování portfolia vyšším dluhem.
Výnosy dluhopisů tlačí na cenu akcií
Akcie InvenTrust vystoupaly v červenci na 52týdenní maximum 37,22 dolaru, během následujících tří měsíců však odepsaly 16 %. Pokles se časově překrýval s růstem výnosu desetiletých amerických státních dluhopisů nad 4,5 %, přičemž jeho vzestup pokračoval také v průběhu září.
Vyšší výnosy dluhopisů obvykle dopadají na realitní investiční trusty citlivěji než na řadu jiných sektorů. Investoři totiž porovnávají jejich dividendové výnosy s bezrizikovými sazbami a současně zohledňují náklady na financování nemovitostních portfolií. Pohyb akcií InvenTrust tak kontrastoval s provozem samotných obchodních center.
Ve výsledcích zveřejněných 3. srpna společnost vykázala za druhé čtvrtletí tržby 82,8 milionu dolarů. Meziročně šlo o zvýšení o 12,6 % ze 73,6 milionu dolarů. K růstu přispělo zvyšování nájemného ve stávajících centrech i další nemovitosti začleněné do portfolia.
Klíčový ukazatel realitních trustů, očištěné prostředky z provozní činnosti neboli core FFO, dosáhl 48 centů na akcii. O rok dříve činil 44 centů, takže se meziročně zvýšil přibližně o 9 %. Výsledek zároveň o jeden cent překonal tržní konsensus.
Obsazenost zůstala nad hranicí 96 %
Čistý zisk podle účetních pravidel GAAP dosáhl pouze dvou centů na akcii, zatímco ve stejném období předchozího roku činil 1,23 dolaru. Loňskou srovnávací základnu však navýšil jednorázový zisk 90,9 milionu dolarů z prodeje nemovitostí. Aktuální výsledek zaostal za odhadem čtyř centů na akcii.
U realitních společností ovlivňují čistý zisk rovněž účetní odpisy budov, přestože jejich tržní hodnota může růst. Pro posouzení provozu proto sektor využívá také FFO a ukazatele na úrovni jednotlivých nemovitostí. Čistý provozní výnos srovnatelných objektů InvenTrust meziročně vzrostl o 4,1 %, po růstu o 2,6 % v prvním čtvrtletí.
Podíl pronajatých prostor dosáhl 96,2 % a průměrné základní nájemné se zvýšilo o 3,8 %. Portfolio se soustředí na menší nákupní centra v oblasti amerického Sun Beltu, jejichž hlavními nájemci bývají obchody s potravinami. Doplňují je čistírny, kosmetické salony a menší gastronomické provozy.
Strategie společnosti vychází z přesunu obyvatel a podniků do jižních států USA, následovaného maloobchodníky. Nabídku prostor zároveň omezuje nízké tempo výstavby nových nákupních center. InvenTrust letos koupil šest nemovitostí a jeden samostatný komerční pozemek přibližně za 290 milionů dolarů, mimo jiné v Charlestonu, Knoxvillu a Greensboro.
Akvizice zvýšily zadlužení společnosti
Firma sleduje další možné transakce v souhrnné hodnotě přibližně dvou miliard dolarů. Podepsané nájemní smlouvy, u nichž zatím nezačaly platby, představují dalších 5,6 milionu dolarů ročního nájemného. Tyto kontrakty mají začít přispívat k příjmům především na konci roku 2026 a v roce 2027.
Rozšiřování portfolia se promítlo do zadlužení. Čistý dluh vzrostl z 826 milionů dolarů na konci roku 2025 na 1,09 miliardy dolarů v polovině roku. Poměr dluhu k upravenému ukazateli EBITDA za posledních dvanáct měsíců se zvýšil ze 4,5násobku na 5,5násobek.
V segmentu nákupních center s potravinovými řetězci InvenTrust soupeří také s většími společnostmi Regency Centers (REG) a Kimco Realty (KIM). Všechny tři firmy se zaměřují na podobná aktiva v rychle rostoucích oblastech Sun Beltu, což zvyšuje konkurenci při nákupech nemovitostí.
Akcie se obchodují přibližně za patnáctinásobek očekávaného zisku, tedy na úrovni srovnatelné nebo mírně vyšší než u konkurentů. InvenTrust pro rok 2026 zvýšil dividendu o 5 % na roční jeden dolar na akcii, což odpovídá výnosu kolem 3,4 %. Další výsledky mají následovat na konci října společně s konferenčním hovorem, během něhož může firma upřesnit tempo akvizic, jejich ceny a celoroční firemní výhled.
